Categorie archief: Betaalbaarheid

Bram breekt in: Woonruimte voor de marginale krabbelaars

Op 26 maart jl. schetste econoom en ‘dwarsdenker’ Robin Fransman op een avond over ZZP-ers in het Groninger Forum een doembeeld over een race naar de bodem waarbij iedereen voor steeds minder geld diensten gaat leveren. Ondertussen is er geen belasting te heffen op deze ‘marginale krabbelaars’, zoals Fransman ze noemt. En dat terwijl ze wel gebruik maken van collectieve voorzieningen als de zorg. Een onhoudbare situatie, volgens hem. Sterker, hij vergeleek de situatie waarin veel kleine zelfstandigen nu zitten zelfs met de slavernij. ‘Die slaven waren misschien wel beter af. Hun eigenaren dienden te zorgen voor huisvesting en voedsel. Bij een onderbetaalde ZZP-er hoeft dat zelfs niet.’ Fransman leek te denken dat de meeste zelfstandige ondernemers dat eigenlijk helemaal niet willen, maar daartoe gedwongen zijn, zoals de medewerkers van Post.nl die uit pure nood voor een appel en een ei uw Bol.com bestellingen aan de deur afleveren.

Nieuw eigenaarschap
Er zijn echter ook mensen die voor zichzelf een naam willen maken en daardoor noodgedwongen een leven van marginale krabbelaar moeten leiden alvorens ze kunnen doorbreken. Een van die talenten is Alexander Weeber (30), een schrijver en performer die beter bekend staat als Wabbesch Wabbesch. Enkele van zijn onvergetelijke typetjes zijn Marjolein Rover, Tils Posthumus en Mettie Metworst.

Alexander woont aan de Noordsingel in een voormalig schoolgebouw uit 1880 met een verlaagd systeemplafond van later datum. Het gebouw wordt beheerd door de anti- leegstand organisatie Carex. ‘Eerst woonde ik in een heel klein studiootje aan de WA Scholtenstraat, daar kon ik nauwelijks mijn spullen kwijt.’ Dat is hier wel anders. Alexander heeft naar schatting 80 vierkante meter tot zijn beschikking.

Ik word rondgeleid. In de eerste ruimte met grote klassieke schoolramen staan de eetkamertafel en zijn bureau met computer. Daarna een iets kleinere ruimte met een zelfgetimmerd hoog bed. ‘This is where the magic happens,’ legt Alexander uit. Daarna volgt het grootste lokaal dat is ingericht als woonkamer met sofa’s en een tv. Er staan ook muziekinstrumenten opgesteld en een hometrainer om in conditie te blijven. De hond van Alexander, Fakkel, blijkt in zijn afwezigheid de hele zitting van de sofa te hebben gesloopt. ‘Nu moet ik even boos worden,’ zegt Alexander, ‘het is natuurlijk ook wel vervelend.’

Ik vraag hem waarom zijn gezicht oranje is gekleurd. ‘Oh dat ja, hoe leg ik dat uit?’ Het blijkt niet zo moeilijk. Voor een vriend die een huis heeft gebouwd, slijpt hij bakstenen doormidden. ‘Hij heeft zo’n houtskeletbouw laten neerzetten en nu gaat hij dat beplakken met stukjes baksteen. Eigenlijk sta ik daar helemaal niet achter. Soms ga je over je eigen grenzen heen als je geld nodig hebt.’ Alexander is wat Robin Fransman een typische marginale krabbelaar zou noemen. Toch is het goed dat deze mensen er zijn. Ze bepalen mede de cultuur van de stad. Wabbesch Wabbesch treedt iedere maand op in de Groningse talkshow Stand van Stad en is betrokken bij het cultureel platform de Gym.

Zulke mensen wil je als stad niet kwijtraken, zeker niet omdat er bijvoorbeeld geen gepaste woonruimte voor hen zou zijn. Veel zelfstandige ondernemers verdienen veel te weinig om iets te kunnen kopen. En ook regulier huren is vaak geen optie: bij de corporaties stuiten ze op lange wachtlijsten of woningen die ongeschikt zijn voor een combinatie van wonen en werken en de commerciële huur is gewoon weer veel te duur. Daardoor bouwen ze eigenlijk nooit iets op. Leuk dat leegstandbeheer of anti-kraak, maar waarom zou je investeren in de wetenschap dat je een maand later alweer ergens anders woont en overnieuw kunt beginnen?

Zouden er geen constructies denkbaar zijn waarbij je bijvoorbeeld over de periode van tien jaar langzaam eigenaar zou kunnen worden door telkens iets in de woning te investeren? Alexanders gezicht klaart op en hij begint spontaan te fantaseren over het kookeiland dat hij dan zou aanleggen, met afsluitkap. Vooralsnog kookt hij in het washok van de andere bewoners.

Minder regels
Marije Lamsma (33) werkt als kleine zelfstandige in de catering en is een paar dagen in de week werkzaam bij de tijdelijke huisvester Carex. Je zou haar kunnen kennen van het Noorderzonfestival waar ze met mobiele crêperie van ‘cut the crêpe’ pannenkoekjes bakt. Ik bedoel crêpes. Ze wil wel even een misverstand wegnemen als ik zeg dat Carex een anti-kraak organisatie is. ‘Wij vinden het maatschappelijk niet verantwoord dat er woningnood bestaat en dat er tegelijkertijd gebouwen leegstaan. Anti-kraak organisaties zetten maar een paar mensen in een gebouw terwijl wij het van belang vinden om de ruimte in zo’n pand optimaal te benutten door er woon- en werkruimte beschikbaar te stellen.’

Volgens Marije is wonen bij Carex deels noodzaak en deels ook lifestyle. ‘Als je samen wilt wonen met anderen en je hebt niet heel veel geld dan is Carex eigenlijk de enige optie.’ Marije vertelt hoe zij en haar toenmalige partner samen met nog twee stellen hebben geprobeerd om een schooltje in Glimmen te kopen en bewoonbaar te maken. ’Dan loop je toch wel tegen een hoop regels aan. De welstandcommissie komt natuurlijk om de hoek kijken, maar we moesten bijvoorbeeld ook de school zó verbouwen dat je er drie adressen van kon maken. Uiteindelijk begint het dan gigantisch in de papieren te lopen.’ Inmiddels woont ze aan de rafelranden van de stad met drie anderen in een monumentaal schooltje,  kort na de Tweede Wereldoorlog gebouwd van Fins hout. Ze heten dan ook niet voor niets de Finse Scholen. ‘ Het is echt zo’n rafelrandje in de buurt van een oude conservenfabriek en een woonwagenkamp. Het niet helemaal duidelijk wat er allemaal gebeurd. Ik houd daar wel van.’

Carex is een aardige graadmeter om te achterhalen welke mensen een beetje tussen wal en schip vallen. Veel gescheiden mensen hebben geen andere optie dan bij Carex aankloppen voor een woning. In Groningen heb je pas na vijf jaar punten sparen een aardige woning in de sociale sector. ‘We maken wel eens de grap dat we er na een inloopdag meteen een speeddate sessie achteraan kunnen plakken,’ zegt Marije.

Marije heeft ook op ondernemersvlak niet de meest geweldige ervaringen met de overheid. Ze is bezig geweest met het opstarten van een huiskamerrestaurant, maar dat is nog niet gelukt. ‘In Berlijn is voor een dergelijke uitbating een wc voldoende, hier moet je per se twee wc’s hebben en een voorportaal waar je je handen kan wassen.’ In de ruimte die Marije op het oog had zat een schuifdak waardoor het goed kon doorwaaien. Toch bleef een afzuiginstallatie verplicht. Er moet gewoon altijd een lijst afgevinkt worden. ‘Met iedere regel wordt weer wat vrijheid geofferd, dat beseft men zich nauwelijks. Het zou goed zijn als er iets meer filosofie aan te pas kwam en overheidsfunctionarissen een wat bredere visie op de samenleving zouden hebben. Men beseft zich te weinig dat ze daar uiteindelijk zitten voor ons.’

Volgens Marije zijn de meeste nieuwe ondernemingen die je bijvoorbeeld terugziet in de Oude Kijk in ’t Jatstraat van ondernemers met geld en niet van de creatieveling.

Het initiatief JOP van Karina Backs is volgens Marije heel interessant. Zij verzamelen namelijk winkelpanden om hier jonge creatieve ondernemers een kans te geven om hun idee te lanceren. Voor een woonkamerrestaurant is dat niet praktisch omdat de investeringen te hoog zijn. ‘Twee wc’s, een afzuiginstallatie, Buma Stemra-rechten…. Het is een behoorlijke lijst.’ Marije heeft de moed nog niet opgegeven, integendeel, haar spaargeld is nog steeds gemarkeerd om er haar droom mee te verwezenlijken.

 

 

 

 

Verslag sessie Betaalbaarheid, Symposium Wonen in Stad

Wat is betaalbaarheid?

Tijdens de sessie Betaalbaarheid zijn vertegenwoordigers van verschillende partijen aanwezig: huurdersraden, corporaties en diverse raadsleden.  Marcel Tankink, die als gespreksleider optreedt, start daarom met het maken van een begrippenkaart: Wat is betaalbaarheid eigenlijk?

Objectief: vanuit het wettelijk kader zijn woningen onder de € 710,68 sociale huurwoningen. Wanneer we de huurtoeslaggrens aanhouden hebben we het over woningen tot €567 (kale huur).
Subjectief: naast huur bepalen ook de energierekening en de gemeentelijke woonlasten de betaalbaarheid van wonen in Groningen. Een woonquote-beleid van bijvoorbeeld 30% kan als afwegingskader worden gebruikt. Corporaties kunnen hier hun eigen invulling aan geven. Dit betekent gericht kijken naar prijs/kwaliteit verhouding per complex.

De centrale opgave voor Groningen wordt breed gedeeld: we zien een fors groeiende doelgroep en de spanning op de woningmarkt neemt toe. Wellicht dat de druk nu nog mee valt (we laten bijvoorbeeld de Woningwetcijfers zien) maar dat deze in de toekomst gaat ontstaan is evident. Dit komt mede door de inkomens die dalen en de huurverhogingen die toenemen.

Tegelijk is het instrumentarium om hier iets aan te doen beperkt door afnemende investeringscapaciteit bij corporaties.

Daarom:
1)  Keuzes zijn noodzakelijk
2)  Discussie keuzevrijheid huurders
3)  Ambitieniveau duurzaamheid

1) Keuzes zijn noodzakelijk
Werken aan een woonquote van rond de 30% vraagt om investeren in het behoud van lage woonlasten, zowel de huur, de energierekening en de gemeentelijke woonlasten.

De volgende vier instrumenten kunnen woonlasten betaalbaar houden:
–   Verduurzaming van de voorraad
–   Investeren in nieuwbouw jongerenhuisvesting
–   Doorstroming bevorderen
–   Huurprijs laag houden

De vraag ‘Waar zou u op inzetten en waarin zou u als corporatie investeren?’ levert bovenstaand beeld op.  Waar in sessie 1 wordt ingezet op doorstroming, wordt in sessie 2 het meeste geld ingezet op energiezuinige woningen. Het is duidelijk; een eenduidig antwoord is er niet. Dat geldt ook voor de vraag; ‘Waar zou u in ieder geval niet in investeren?’ Waar nieuw bouwen voor jongeren en verduurzaming van de voorraad gaat om investeren in de stenen, vraagt doorstroming en behoud van lage huurprijzen om investeringen en uitvoering van beleid.

2) Discussie keuzevrijheid huurders
De ‘passendheidstoets’ die er vanuit het Rijk komt, gaat zorgen voor schotten. De aanwezigen vinden het belangrijk om binnen die kaders keuzevrijheid in Groningen te behouden. Inwoners moeten zelf kunnen kiezen voor relatief hoge of lage woonlasten. De schotten van de passendheidstoets zorgen er wel voor dat aan de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag geen woning meer mag worden toegewezen boven de €567,-. Deze huurders zullen minder keuzevrijheid  krijgen. Dit vraagt om voldoende voorraad onder de €567,-.

Doorstroming kan zorgen voor het vrijkomen van deze woningen (onder de €567,-). Maar hoe verleiden we deze zittende huurders om door te stromen? Niet door het harmoniseren van de huren bij mutatie. Dat is nl. één van de redenen dat huurders  in de huidige woning blijven wonen. Daarnaast zijn bewoners ook gehecht aan de omgeving waarin ze wonen, dit vraagt om bouwen in de eigen buurt. Een gericht aanbod, in de eigen buurt waarbij harmonisatie van de huren geen roet in het eten gooit. Voorheen was dit – bijbouwen in het hoge segment op wijkniveau – ook altijd beleid en dat heeft goed gewerkt. Zo kunnen huurders verleid worden de stap te maken naar een nieuwe woning en zo voorraad vrij te spelen in de betaalbare huur.

3) Ambitie niveau duurzaamheid
Bij verduurzaming van de bestaande voorraad is het de vraag of beter ingezet kan worden  op topkwaliteit voor een klein deel van de voorraad of juist een paar stappen te maken voor een groot deel van de woningen. De aanwezigen zijn het erover eens dat het én/én moet zijn. Een innovatie zoals ‘nul op de meter’ is een goede ontwikkeling, maar niet meteen voor alle woningen geschikt. Daarnaast moeten meters worden gemaakt met een gemiddelde kwaliteit. De vertegenwoordigers van de huurdersraden wijzen erop dat de bewoners bij dit proces betrokken moeten worden. Voor mensen die al op leeftijd zijn, is het minder aantrekkelijk om nog een forse investering te doen. De investering weegt dan niet op tegen het rendement.

Concluderend is het behoud van keuzevrijheid binnen de door het Rijk geplaatste schotten een belangrijke waarde in Groningen. Voor inwoners moet het, ongeacht leeftijd, aantrekkelijk zijn om te verhuizen en te investeren in duurzaamheid. Om het wonen betaalbaar te houden moeten er keuzes worden gemaakt in het gebruik van de aanwezige lokale instrumenten.

Op en in welk instrumentarium zouden gemeente en corporaties wat u betreft moeten sturen en investeren? Wij zijn benieuwd naar uw reactie.

 

 

 

 

Stelling: corporaties moeten huurders volledige vrijheid geven en geen woningen reserveren voor (speciale) doelgroepen

Corporaties kunnen woningen reserveren voor doelgroepen die anders in de knel komen. Denk bijvoorbeeld aan goedkope woningen voor huurders met lage inkomens, duurdere woningen voor hogere inkomens, grote woningen voor gezinnen en goed toegankelijke woningen voor ouderen. Aan de andere kant leidt dit tot minder keuzemogelijkheden voor andere huurders om door te stromen naar een andere woning. Wat vindt u?

Stelling: Investeren in energiezuinige woningen of zorgen voor een lage huur?

De energielasten vormen een steeds groter deel van de totale woonlasten. Vooral mensen met een laag inkomen merken dit. Mede daarom maken corporaties hun woningen energiezuinig. Dat leidt tot hogere huren maar ook tot lagere energielasten. In plaats daarvan zouden we de huren kunnen verlagen. Geen investeringen dus. Wat vindt u belangrijker? Is er een gulden middenweg?