Categorie archief: Jongerenhuisvesting

Bram breekt in: Confectiekamers voor studenten

Groningen zit vol bijzondere woonvormen: van het Oude RKZ en de ecologische woonbuurt Waterland tot een tehuis voor Chinese ouderen. Wij stuurden Stand van Stad verslaggever Bram Esser naar het Europapark voor een bezoek aan een studentencomplex, naar confectie-architectuurconcept.

Woonvisies kunnen soms op elkaar botsen. Een klassieker is wat dat betreft de botsing tussen Stadjers en studenten. Steeds vaker hoor je de roep om een campus als oplossing voor overlast in wijken rondom de binnenstad. Je lost die problemen niet op door alle studenten massaal buiten de stad te plaatsen. Natuurlijk is het mogelijk dat er wrijving ontstaat tussen verschillende levensfases en woonstijlen, maar de onderhandelingen daartussen maken juist deel uit van een leefbare stad. Samenleven betekent uiteindelijk dat je compromissen moet sluiten.

Jongeren op een goede manier huisvesten is vandaag de dag echter wel een uitdaging. Er valt niet te ontkennen dat projectontwikkelaars en huisjesmelkers soms schaamteloos de beschikbare ruimte vol bouwen en daar dan schandalige huurprijzen voor vragen. Vooral het zogenaamde optoppen van bestaande woningen waar dan weer studenten in worden ondergebracht wordt gezien als een probleem. Het is daarom goed dat er voor studenten betaalbare woonstudio’s komen in grotere complexen aan de rand van het centrum. Ze zijn gestandaardiseerd; what you see is what you get. Je hoeft niets meer te delen en je kunt je focussen op je studie. Architect Carel Weeber maakte al eens de vergelijking tussen architectuur en confectiekleding. Studenten kopen hun kleding bij de goedkope kledingketens en nu krijgen ze ook allemaal een gestandaardiseerde kamer.

Hete Kolen
Een voorbeeld van zo’n studentencomplex, gemaakt volgens het concept van confectie- architectuur, bevindt zich op het Europapark en wordt verhuurd door woningbouwcorporatie Lefier. Ik ga erheen om de sfeer te proeven. De crisis heeft een einde gemaakt aan de torenhoge ambities van dit bedrijventerrein en inmiddels is het een meer hybride plek geworden. Bedrijven, woningen, een stadion, een supermarkt, een bioscoop en restaurants. Je zou kunnen stellen dat door het realiseren van woningbouw de plek als vanzelf bij de stad getrokken wordt. De studenten gelden hier als nieuwe pioniers.

Als ik bij het gebouw aankom, zie ik een jongen in een bruin lederen jack met een bakfiets van Ikea. Hij heet Andreas Kort en is bezig met het uitladen van een laminaatvloer. Ik help hem even. Andreas is rechtstreeks vanuit Den Haag hier komen wonen omdat zijn vriendin in Groningen studeert. Hij gaat zelf misschien ook een studie doen. Hij woont op de vijfde verdieping van de Hete Kolen. Ik moet op de tweede zijn. De lift is nog afgetimmerd met hout en dat laten ze vaak even zo omdat er verhuisd moet worden en dan treden er gemakkelijk beschadigingen op. Een lange gang met links en rechts kamers. Het doet institutioneel aan. Alleen de deurmatten tonen iets van de bewoner die achter de deuren schuilgaat. Hoewel; wat zegt een Jip-en-Janneke-deurmat precies over de persoon die er woont?

Leonie van Vliet, met wie ik heb afgesproken, heeft in elk geval een neutrale deurmat. Ze is in de weer met grote stapels studieboeken als ik binnenkom. Ze studeert rechten en internationale betrekkingen. We drinken thee en Leonie vertelt dat ze actief lid is van de bewonersvereniging. ‘Dat is wel heel leuk, want de opzet van dit gebouw is natuurlijk vrij rechtlijnig. Als je iets van een gemeenschap wil creëren moet je dat wel actief doen. We hebben een facebook-pagina.’

Leonie is tweedejaars. In haar eerste jaar woonde ze in de Korrewegwijk. Ze had een kamer van tien vierkante meter en moest alles delen. Daar werd ze op den duur een beetje flauw van. ‘Eerst denk je dat iemand nog even moet wennen, dat het later beter wordt. Maar als je huisgenoten systematisch het afval niet wegbrengen en als jij dat telkens moet doen, dan is dat best vermoeiend. Hier heb ik een eigen keuken en badkamer en omdat ik een eigen voordeur heb, kan ik huursubsidie aanvragen. Al met al ben ik maar 50 euro per maand duurder uit en ik heb twee keer zoveel ruimte.’

Het Europapark ligt op tien minuten fietsen van het centrum. ‘Gevoelsmatig vinden vrienden het toch vaak te ver weg en vragen ze of ik niet naar hen toe kan komen.’ Ze vindt het prettig dat er een grote supermarkt in de buurt is en ze is ook wel eens naar de bioscoop geweest in de Euroborg. ‘Toch heeft dat geen sfeer. Er zit bijna niemand in de zaal.’

Op haar bed liggen grote kussens. Die heeft haar oma genaaid. ‘In mijn vorige kamer deed mijn bed ook dienst als bank. Je kon nergens anders op zitten.’ Het roept herinneringen op aan mijn eigen studententijd. Ook ik had een bed waar mijn moeder kussens voor had gemaakt. Als je met een meisje op de bank zat, lag je eigenlijk al met haar in bed. Dat was het idee. Hokken in kleine ruimtes heeft ook wel iets romantisch.

‘Veel mensen die hier wonen komen uit de stad Groningen en hebben al een sociaal netwerk,’ zegt Leonie. ‘Voor studenten van buiten is dat anders. Die zullen niet meteen hier gaan wonen, want dan zit je toch wat al te geïsoleerd.’ Van het stadion heeft ze geen last. ‘Ik was hier laatst op zondag, maar je hoort echt helemaal niks. De geluidsisolatie is goed. Ook van de buren hoor je niks, alleen als er door de gang gelopen wordt. Dat merk je wel.’

Dakterras
We gaan even op het dakterras kijken. Onderweg naar boven zie ik een winkelwagentje bij de liften staan. ‘Daar wordt mee door de gangen gescheurd,’ weet Leonie. Het is een geruststellende gedachte; ondanks het institutionele karakter blijft het toch studentenhuisvesting.

Minder dan de helft van het dak is geschikt gemaakt om op te lopen. De rest wordt afgeschermd met een hekwerk. Dat is wat karig. Hier kunnen dus de gezamenlijke feesten worden georganiseerd door de bewonersvereniging. Er zijn terrasmeubels gemaakt die omgebouwd kunnen worden tot grotere tafels. Stopcontacten beloven alvast dat je daar heerlijk kunt werken in de zomer.

‘Zijn er nog andere dingen die de bewonersvereniging moet doen?’
‘We hebben een rekening waar Lefier de twee euro op stort die iedereen moet betalen voor servicekosten. Met dat geld moeten wij de wasmachineruimte beheren.’

Collectief bodemwarmtesysteem
Als we weer binnen zijn, drink ik nog een kopje thee. Leonie heeft het prima voor elkaar. Er is zelfs vloerverwarming. ‘Ja, in de zomer wordt het juist gebruikt om de ruimte te koelen. Dat moeten we ook met de vereniging beslissen. Wanneer de knop wordt omgezet naar omgekeerde vloerverwarming. Hete Kolen is de eerste afnemer van het nieuwe collectieve bodemwarmtesysteem op het Europapark. Via een warmtepompsysteem en een koppeling aan een centraal bronwaternet is het mogelijk om onderling tussen gebouwen energie uit te wisselen.

Kleine Beer
De Kleine Beer heeft net als Hete Kolen, de kleur oranje als huisstijl, zij het wat subtieler. De balkons zijn oranje en in de entreehal zit oranje glas. De gangen van Kleine Beer maken bochten, hebben tussendeuren en de chique uitstraling van een hotel. De appartementen die Nijestee aanbiedt aan min 27-jarigen zijn groter dan die van Hete Kolen. Daartegenover staat dat er geen gemeenschappelijke ruimtes zijn. ‘Doen jullie niks samen?’, vraag ik aan Sjoerd Rumpt die me zijn kamer laat zien. ‘Jawel. Eens per jaar hebben we een barbecue, maar dat doen we op de parkeerplaats. Die wordt nauwelijks gebruikt omdat het betaald parkeren is. Verderop is het gratis, bovendien heeft niemand hier een auto. De parkeerplaats is dus ons dakterras op de begane grond.’

Toch hebben ze ook hier een facebookpagina. ‘Hebben we zelf opgezet en het is best handig. Zoals je nu hoort, gaat er een rookmelder af waarvan de batterijen vervangen moeten worden. Daarover plaats ik even een berichtje op facebook want zo’n piepje kan best lang duren.’

Volkstuin
Sjoerd vertelt over de volkstuin verderop, die geïnitieerd is door Nijestee. ‘Het werkt goed, want er was onderling nauwelijks contact in de buurt en nu hebben ze een gezamenlijke plek om elkaar te ontmoeten.’ Ik vraag hem of hij denkt dat zo’n volkstuin ook kan werken bij het verbeteren van betrekkingen tussen studenten en stadjers. ‘We moeten zo’n tuin niet romantiseren. De een is een jonge vader die na een dag werken toe is aan z’n nachtrust, de ander is een brullende student die zich vol laat gieten met bier. Dat zijn toch wel heel verschillende werelden. Bovendien heeft de overheid bepaald dat dit soort initiatieven van de bewoners zelf moet komen. Dat is de Participatiesamenleving, hè.’

Campus
Sjoerd is een grote voorstander van de campus. ‘De campus is een heel goed idee, niet iedereen heeft zo’n studio als ik. De woekerprijzen zijn voor veel mensen niet meer te betalen.’ Het plan zoals de PvdA het heeft bedacht voor het Zernike-terrein vindt hij echter niet goed omdat ze daar alleen maar internationale studenten voor hebben bedacht. ‘Ik vind niet dat je het zo moet specificeren voor internationale studenten. Je moet dat juist mixen. De internationale studenten komen nou juist naar Nederland om ook iets van het lokale leven mee te krijgen, die moet je niet gaan isoleren op de campus.’

We concluderen dat een campus misschien niet zo gek is omdat je met woon- en leeffuncties nou eenmaal een stad maakt. Zernike is een studiecampus met collegezalen en onderzoekscentra. Het kan geen kwaad om ook daaraan woonfuncties  toe te voegen en er studenten (van alles nationaliteiten) te laten wonen als nieuwe pioniers. Zo krijg je daar ook ‘s avonds meer reuring op straat .

Verslag sessie Jongerenhuisvesting, Symposium Wonen in Stad

Met de verwachte stijging in het aantal (internationale) studenten groeit de behoefte naar meer maar vooral ook betere huisvesting voor jongeren. Ook groeit de vraag naar kwaliteit: kwantiteit, kwaliteit en veiligheid lopen gelijk op. De vraag spitst zich vooral toe op betaalbare zelfstandige en semi-zelfstandige woonunits. In de beantwoording van deze vraag ligt er een rol voor de woningcorporaties. De corporaties hebben tegenwoordig echter minder investeringskracht. Een investeringsfonds met woningcorporaties en particuliere investeerders zou wellicht uitkomst kunnen bieden bij de realisering van nieuwe jongerenhuisvesting.

Groningen heeft in het verleden onvoldoende goed gezorgd voor de jongeren. Ze wonen op plekken die daar eigenlijk niet geschikt voor zijn. Om goed en flexibel in te kunnen spelen op de behoefte van deze doelgroep (jongeren) is het van belang dat regels en procedures niet belemmerend werken. Een soepele omgang met bestaande regels is nodig. Zo kan telkens op maat de juiste afweging gemaakt worden. Daarbij is het goed ons voor te houden dat goede jongerenhuisvesting een visitekaartje is voor onze stad.

De 15% norm werkt in de huidige vorm nog niet optimaal. Een aanpassing is nodig zodat flexibeler en genuanceerder naar de samenstelling van  buurten en wijken kan worden gekeken. Maatwerk dus. De 3/4-regeling aanpassen van 4 naar 3 kamers kan een optie zijn. Het zou verder goed zijn wanneer de gemeente een actieve rol op zich neemt waar het gaat om de bewaking van een goede balans in de wijken. Dat kan door beleid te ontwikkelen voor het behoud van gezinswoningen, dit vanwege de druk op de bestaande voorraad.

Gesuggereerd wordt om ook meer naar leefbaarheidscriteria te kijken. Er is behoefte aan strengere eisen voor projectontwikkelaars. Waar moet een woning aan voldoen? Hoe zit het met de kwaliteit? Suggestie is ook om strenger te zijn bij verbouw van bedrijfspanden. Dit kan wellicht voorkomen dat een leegstaande garage niet zomaar kan worden omgebouwd tot een studentenpand.

Waar mogelijk zou een aanpassing van de bestemmingsplannen kunnen helpen. Zo kan voorkomen worden dat nieuwe clusteringen van studentenhuizen ontstaan. Ook de eisen rond woningonderhoud en veiligheid kunnen strenger. Ook zou de scope van de vergunningverlening verbreed kunnen worden, bijvoorbeeld richting  fietsenbergingen. De gemeente Maastricht is in dezen een goed voorbeeld. Tevens wordt  gesuggereerd om huisjesmelkers met een aantoonbaar slechte reputatie uit te sluiten van vergunningverlening.

Voor de Woonvisie zou het goed zijn een onderscheid te maken tussen kort en lang wonen. Zeker voor eerstejaarsstudenten is het raadzaam een aparte studentencampus nader te onderzoeken, natuurlijk inclusief diverse aantrekkelijke voorzieningen en infrastructuur. Ook zou het mogelijk moeten zijn om deze op een aantrekkelijke locatie te bouwen.

Willen we jongerenhuisvesting in deze stad tot een succes maken, dan is een integrale visie nodig die aandacht heeft voor kwaliteit, samenhang en evenwichtige wijken. Als vanzelfsprekend zal deze visie verder moeten kijken dan alleen naar vandaag en morgen. De gemeente kan deze visie met inspraak van wijkbewoners ontwikkelen. Overigens geldt dit niet alleen voor de jongerendoelgroep. Groningen zal ook met zorg en aandacht woningen ‘vrij moeten maken’ voor andere groepen woningzoekenden.

Het Platform voor Stadjers en Studenten mikt op het verbeteren van het onderlinge contact. Het Platform functioneert goed. Via social media en andere digitale communicatievormen kunnen studenten wellicht nog beter bereikt worden. De wijkraden en wijkbesturen willen graag dat meer studenten actief worden binnen deze raden en besturen. Om student en stadjer elkaar beter te laten leren kennen en ondersteunen, zou er een pilot gestart kunnen worden waarbij studenten als vrijwilligers mantelzorg aan stadjers verlenen, bijvoorbeeld in ruil voor studiepunten (‘wijkpunten’) of andere waarderingsvormen.

Corporaties doen er goed aan beter gebruik te maken van de bestaande woningvoorraad en zich niet enkel op nieuwbouw richten. Te denken valt aan verbouw van leegstaande kantoorruimten voor studentenhuisvesting. Een goed beheer is daarna wel noodzakelijk. Hierbij zal ook de lange termijn meegenomen moeten worden; de flexibele mogelijkheid om in de toekomst een jongerenwoning bijvoorbeeld eenvoudig om te bouwen naar een seniorenwoning, passend bij de behoeften van dat moment.

Overlast van studenten verdient aandacht. Een betere isolatie van woningen die van oudsher gebouwd zijn voor gezinnen en niet zijn ingericht op kamerbewoning is een optie. Het Bouwbesluit bemoeilijkt dit nog. Ook dient bij studenten het besef te groeien dat je met elkaar samenleeft in een wijk en rekening met elkaar houdt. Wellicht dat de gemeente particuliere verhuurders  kan aansporen hun studentenhuurders actiever aan te spreken op eventueel wangedrag. Ter nuancering wordt ingebracht dat corporaties zelden overlastmeldingen krijgen over studenten; studenten blijken vooral last van elkáár te hebben. Naar verhouding valt de overlast dus wel mee, uitzonderingen daargelaten.

Tot slot wordt aangegeven dat buitenlandse studenten behoefte hebben aan betere informatie over goede huisvesting en de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van huisvesting. Wellicht kan dit via een aparte website.

 

 

Column: Het lijkt de DDR wel, deel II

In Groningen is alles al gezegd over studentenhuisvesting, zo lijkt het. Het onderwerp is geframed: jongerenhuisvesting  = studentenhuisvesting = overlast = 15 procentsnorm = moeten we aanscherpen. Wat is daar nog aan toe te voegen? Nou, ik vind twee punten zo belangrijk dat ik ze nog wel een keer wil herhalen.

Ten eerste: uit feitelijke klachtenregistratie, bij Nijestee en bij de gemeente, blijkt dat er over ‘gewone’ Stadjers relatief méér overlastklachten zijn dan over studenten. Die frame klopt gewoon feitelijk niet. Ten tweede: al die dwangmaatregels, vergunningsverplichtings en verbodsbepalings zijn slechts een doekje voor het bloeden. Ook aanscherpings gaan het probleem nooit oplossen.

Maar nu mijn derde punt. Ik vind keuzevrijheid van u als burger belangrijk, u niet? U wilt vast vrij kunnen kiezen waar u woont, met wie u woont, van wie u een woning koopt of huurt, of aan wie u uw woning verkoopt. En terecht. Ik gun u allemaal, Stadjer of Studjer, corpsbal of klurger, uw keuzevrijheid, burgerrecht, zelfbeschikkingsrecht. Dat is niet alleen goed voor uw geluk, maar ook voor uw portemonnee. U wilt toch niet dat de verkoop van uw woning aan allerlei beperkingen wordt onderworpen?

De echte oplossing om te zorgen dat de leefstijlen van Stadjers en Studjers elkaar niet bijten bestaat uit drie delen. We moeten veel nieuwe jongerenhuisvesting bouwen op plekken waar leefstijlen elkaar niet bijten, we moeten bestaande regels tegen burenoverlast strak handhaven (voor iedereen) en ontmoeting regelen tussen klurgers en studjers voor meer wederzijds begrip.

Ik bepleit uiterste terughoudendheid bij het verzinnen van nieuwe vergunningsverplichtings en verbodsbepalings. Het is hier toch de DDR niet?

Pieter Bregman, algemeen directeur/bestuurder Nijestee

IMG_0956

“Ik heb niks tegen op studenten maar de balans is verstoord”

Een groep van betrokken en actieve bewoners uit wijken als de Schildersbuurt, de Zeeheldenbuurt, de Rivierenbuurt, de Korreweg en de Binnenstad gingen op woensdag 3 maart in de sessie in overleg met beleidsmakers en juridisch experts van de gemeente. Het gesprek ging in aanvang vooral over wat er wel en niet onder de Woonvisie kan vallen en welke mogelijkheden de gemeente überhaupt heeft om te sturen en in te grijpen. Ook regelgeving vanuit de Rijksoverheid die raakvlak met de Jongerenhuisvesting, zoals het Bouwbesluit, kwamen aan bod. Al snel werd duidelijk dat veel bewoners behoefte hebben aan (meer) uitleg over inhoud en procedures rond de bestaande regelgeving. Het liefst zouden ze nog een stap verder gaan: bewoners hebben behoefte aan meer ‘voorspelbaarheid’. Waar komen nieuwe locaties voor jongerenhuisvesting? Waar mag wat, waar kan wat en waar is de kans groot dat dit ook gaat gebeuren?

Naast de ‘wetten en regels’ werd het minder toetsbare aspect van leefbaarheid benoemd. Dat studenten vaak maar vrij kort in een wijk wonen, maakt het leggen van contact niet makkelijk. Leefbaarheid in een wijk heeft volgens de bewoners ook te maken met diversiteit. Op het moment dat er in een straat heel veel studenten zitten, wordt het al gauw té gezellig. De optie van een campus of een meer gerichte huisvesting op vaste locaties werd daarom ook genoemd. Hiervoor liggen plannen klaar, bijvoorbeeld als uitvloeisel van  BouwJong. Deze plannen komen op dit moment echter nog niet echt van de grond. Dit als gevolg van de positie waar veel woningcorporaties momenteel in verkeren. Wat BouwJong wel teweeg heeft gebracht is dat zelfs ‘huisjesmelkers’ zich tegenwoordig meer aan het huurpuntensysteem houden. Daarmee is een eerste kwaliteitsstap gezet.

Kan de gemeente dan niet sturen door meer kwaliteit en ook grotere kamers te eisen? Met grotere kamers heb je immers ook automatisch minder bewoners en dus een aangenamere dichtheid. Stel dan dat je dit combineert met strengere regels (15 % onttrekkingsnorm en vergunningsplicht vanaf 3 kamers).  En stel dat je als leefbaarheidstoets kijkt of een wijk een afspiegeling van de leeftijdsverdeling van de bevolking van de stad is? Een andere mogelijkheid is het beoordelen op straatniveau. Sommige straten lenen zich prima voor een grotere hoeveelheid jonge bewoners terwijl in andere straten meer jongeren zorgen voor kwaliteitsverlies en aantasting van het woonklimaat.

En in hoeverre kun je überhaupt met nieuw beleid de huidige ‘jongerenwijken’ ontlasten?  Wellicht dat daarvoor een mix van regels, een proactieve gemeente als het om handhaving gaat en bewoners die in goed persoonlijk contact met elkaar staan kansrijk is.

Verslag werksessie beleid jongerenhuisvesting met bewoners dd. 3 maart 2015

DvA14-foto-Mark-Sekuur-4

Inspiratie: BouwJong!

Planck is één van de resultaten van de door de gemeente geïnitieerde manifestatie BouwJong. De manifestatie stelde zich tot doel tot grootschalige en hoogwaardige nieuwe jongerenhuisvesting in de stad Groningen te komen. Daarbij werden verschillende locaties aangewezen die gunstig liggen ten opzichte van de onderwijscentra op het Zerniketerrein en het stadscentrum.

Op één van deze plekken, op de kruising van de Zonnelaan en het spoor naar Roodeschool en Delfzijl, realiseerde architectenbureau Zofa in opdracht van Nijestee een gebouw met jongerenwoningen: 135 appartementen (één- en tweepersoons) met een fietsenstalling en 42 parkeerplaatsen. Bijzonder is dat het plan oorspronkelijk niet als ‘jongerentoren’ bestemd was maar als appartementencomplex. Onder invloed van de markt en de grote vraag naar jongerenwoningen is het project ‘omgekat.’ De stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten uit het oorspronkelijke plan zijn hierbij nagenoeg hetzelfde gebleven, terwijl de interne structuur, zoals de plattegrond van de appartementen, is aangepast aan de wensen van jongeren.

Het onderste deel van het gebouw is georiënteerd op de naastgelegen weg en het spoor. De bovenste lagen (de zesde tot en met de elfde verdieping) zijn een kwartslag gedraaid en daardoor gericht op het centrum en het noordwesten van de stad. In de gevel wordt deze verdraaiing zichtbaar aan de kleiner wordende vensters en de inpandige balkons. De parkeer- en entreelaag op de begane grond zijn ingebed in een talud van anderhalve meter hoog. Binnen heeft elke verdieping zijn eigen herkenbare kleurthema meegekregen. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de voordeuren, het strooisel in de gietvloeren en de behuizingen van de lampen.

Bron: Dag van de Architectuur Groningen
Foto: Mark Sekuur