Categorie archief: Stad maken

Bram breekt in: Stad als startup

Wie maken eigenlijk de stad? Dat zijn de bewoners natuurlijk. Maar het zijn ook de stedenbouwkundigen en de beleidsmakers die de behoefte van bewoners interpreteren en vertalen. Wat willen die? Vinex-wijken? Dan bouwen we Vinex- wijken en winkelcentra en meubelboulevards. Toch zijn er ook andere, meer genuanceerde behoeften, die wellicht minder grootschalig kunnen worden uitgerold, maar wel van belang zijn voor een diverse stad.

Bovendien valt er wel wat af te dingen op het zogenaamde succes van de buitenwijk. Vaak wordt gedacht dat grootstedelijke problemen (verkeer, criminaliteit) kunnen worden opgelost door elders opnieuw te beginnen. De Vinex-wijk heeft altijd als een stedelijke appendix moeten functioneren en mocht zelf nooit volwassen worden. Ze mochten eigenlijk niks worden, dat was hun kwaliteit. De non-identiteit van een slaapstad.

Het nut van deze nadrukkelijke functiescheiding in wonen, werken en recreëren wordt allang niet meer als onomstotelijke waarheid aangenomen. Als je een stad wilt maken, zul je juist functies moeten mengen. Bovendien staan ideeën over wonen, leven en werken niet stil. Gezinssamenstellingen veranderen en mensen willen niet langer het standaardpakket. Er duiken steeds meer kleinere organisaties op die in tegenstelling tot corporaties en overheden veel specifieker kunnen inzoomen op de woonbehoeften van mensen. Een van die organisaties in Groningen is Rizoem. Ik zoek ze op in de Gelkingestraat en wordt ontvangen door Dick Janssen en Gosé Posthumus.

Het nieuwe bouwen

‘We zijn een Productiehuis,’ zegt Dick. ‘Een stedenbouwkundig productiehuis. We lenen deze term van de televisie- of theaterwereld, omdat het uiteindelijk gaat om het publiek. Hun waardering is voor ons uiteindelijk het enige waar het om draait.’ Gosé valt hem bij: ‘ We hebben er niks aan als wij tevreden zijn, of de gemeente of wie dan ook, maar de bewoner niet.’ Rizoem ontwikkelt soms gebouwen, soms adviseren ze alleen maar en vaak proberen ze verschillende elementen die te maken hebben met wonen, leven en werken aan elkaar te koppelen. De productie die ze leveren is iedere keer weer anders.

‘Vroeger was het natuurlijk veel meer hit and run,’ gaat Dick verder. ‘Een projectontwikkelaar levert iets op en maakt zich uit de voeten. Wij zullen altijd betrokken blijven bij de projecten die we opleveren.’

Rizoem is het type bedrijf dat past in de participatiesamenleving. Veel zaken die traditioneel bij corporaties hoorden en bij de overheid, worden overgeheveld naar de markt. ‘En de markt dat zijn de mensen,’ meldt Gosé . ‘Het is de kunst om te achterhalen wat ze willen en dat is nog niet eens zo eenvoudig of vanzelfsprekend. Iets bijzonders is namelijk heel vaag. Wie werkelijk zo’n traject ingaat om samen iets van de grond te krijgen (zoals Yvonne Geerdink met De Buren doet), zal er veel eigen energie in moeten stoppen. Zeggen wat je wilt is één ding, zeggen wat je niet wilt is nog belangrijker, maar wel hartstikke moeilijk in zo’n groep. Daarom heb je clubjes zoals wij nodig. ‘

Rizoem zit momenteel in zo’n proces op het Europapark. De gemeente had een bepaalde locatie tussen kantoren in gedachten, maar Rizoem dacht dat het betere was om in een andere hoek aan het water te beginnen. Dat zou de start van de ontwikkeling succesrijker maken.

Ze vonden mensen die samen een gebouw willen bewonen met veel gemeenschappelijke ruimtes. Het zijn mensen die elkaar nu nog niet kennen, maar binnenkort buren zijn en een eerste stukje stad gaan vormen op een plek die een paar jaar geleden nog bekend stond als bedrijventerrein. Die bewoners worden allemaal begeleid, want er is nog niks ingevuld. ‘Iedereen denkt dat hij creatief is, maar er zijn maar weinig mensen die zelf gaan tekenen of iets vreemds verzinnen. Het wordt vaak de standaard IKEA-keuken die erin gaat. Wij zijn er ook om dat creatieve proces op te starten en niet meteen voor de makkelijke oplossing te kiezen.’

Rizoem zegt ervan te houden als hun cliënten, de bewoners, een huurovereenkomt met hen aangaan, want juist in zo’n geval is het mogelijk om een langetermijnrelatie te ontwikkelen met een project.

Zandbak

Sinds voormalig wethouder Frank de Vries sterk heeft ingezet op initiatieven van onderaf, worden er overal in de stad stedenbouwkundige experimenten uitgevoerd. Zo ook op het voormalige Suikerunieterrein. Van de gemeente mag Rizoem hier samen met architect Paul van Bussel en adviseur Hein Braaksma (samen ploeg ID 3) invulling aan geven. ‘Dat is nou typisch zo’n plek waar je ook dingen kunt laten mislukken,’ zegt Dick. ’Dat bedoel ik niet negatief want mislukken is juist een groot goed, het betekent namelijk dat je risico’s durft te nemen en iets nieuws wilt uitproberen. Als iets niet kan mislukken, is het eigenlijk ook niet waardevol.’

Gosé zegt dat hij op het terrein het liefst conceptuele types en makers bij elkaar brengt. ‘Vaak zie je dat dingen blijven hangen in een idee, het zou geweldig zijn als zo’n idee ook meteen kan worden gemaakt.’

Bax Bier gaat op het Suikerunieterrein een bierbrouwerij beginnen. Veel van het personeel zal bestaan uit mensen die doorgaans moeite hebben om toegang te krijgen tot de arbeidsmarkt.

AOC Terra, een praktijkopleiding in Groningen, wil de opleiding meer naar buiten brengen. Ook met Terra is Rizoem in gesprek. ‘Als leerlingen moeten oefenen bij het metselen van een muurtje, dan kan dat dan niet meteen in iemands tuin? Hoe faciliteer je dat? Wij willen daarbij helpen,‘ zegt Dick.

ID3 heeft zich ten doel gesteld een prettig verblijfsruimte op het terrein te ontwikkelen. Dat wil niet zeggen dat er een woonwijk moet komen, maar het moet prettig zijn er te vertoeven. Wat is daarvoor nodig? In de eerste plaats moeten er dingen gebeuren. Leven in de brouwerij!

Aardbevingen

Rizoem adviseert de gemeente Loppersum over een schooltje in relatie tot de aardbevingen. ‘Niet dat we per se verstand hebben van aardbevingen,’ zegt Gosé, ‘maar we weten wel waar we de kennis vandaan moeten halen.’

Wederom komt hun rol als productiehuis weer naar voren. Als het over de aardbevingen gaat kun je namelijk kiezen welk ‘stukje’ je opvoert. Veel advocatenkantoren draaien een negatief verhaal af. Hun expertise ligt in de claimcultuur en het schetsen van zwarte scenario’s. Ze waarschuwen dat je vooral niet onder de schoorsteen moet gaan slapen wegens instortingsgevaar.

Je kunt ook proberen de gebeurtenissen te zien als een moment om opnieuw te focussen en te kijken waar het nou eigenlijk om draait in de regio en in het leven. Rizoem wil vooruit kijken en vraagt zich bijvoorbeeld af wat je met het gebied zou kunnen als het gas eenmaal op is. Welke kwaliteiten heb je in huis?

Ik stel voor om de regio weer onder water te zetten en de herenboerderijen als eco-ruïnes te laten vervallen. De heren reageren voorzichtig enthousiast. ‘De denkrichting is goed,’ zegt Gosé,’ je neemt een voorsprong op de zeespiegelstijging en het feit dat landbouwproductie steeds meer richting oost Europa verschuift.’

Woonvisie

Een woonvisie gaat volgens Rizoem helemaal niet specifiek over wonen, maar over de vraag waar je als stad over 15 jaar wilt zijn. Een stad is een magneet die zowel aantrekt als afstoot. Je moet dus goed bepalen wat je wilt aantrekken en wat je wilt afstoten. ‘Als Google zich hier wil vestigen, wil je dat dan wel of niet? En als je dat wilt, dan zul je eraan moeten trekken.’ zegt Dick, ‘Vanuit de woonvisie vinden we dat er meer beweging moet komen op de woningmarkt. Maar ja, dat willen we allemaal wel. De vraag is: hóe ga je het doen?’

De heren hebben er verschillende ideeën over. Het hoeft volgens hen allang niet meer zo zwart/wit te zijn dat je alleen kunt kiezen tussen huren en kopen. Gosé: ‘We denken aan vormen van leasen waarbij mensen toch kapitaal kunnen opbouwen. Je zou je kunnen voorstellen dat mensen projecten ondernemen rondom de woning waardoor de waarde toeneemt. Als mensen investeren in hun omgeving, dan mogen ze ook delen in de waardevermeerdering.’

Zo bereik je de bewoners veel sterker bij het proces van stad maken en wordt iedereen uitgedaagd zich pro-actief op te stellen als (cultureel) ondernemer. Ik moet direct denken aan Alexander en Marije, die ik interviewde voor mijn column Woonruimte voor de marginale krabbelaars, ook te lezen op dit blog. Voor hen zou zoiets interessant kunnen zijn. Marije kan een huiskamerrestaurant beginnen. Het zal haar wat geld kosten, maar ze verkeert in de wetenschap dat ze het geld weer terugkrijgt via de waardevermeerdering van haar huis. En Alexander? Die kan dan als een van zijn typetjes in de bediening werken. Wie weet wordt het ooit nog wat.

Verslag sessie 2, Stad Maken, Symposium Wonen in Stad

Stad maken – samen investeren in de stad: Groningen zal zich, net als veel andere steden, blijven ontwikkelen. De stad zit in de lift. Maar wie gaat er waar wat doen? En sluit dat ook aan bij de behoeftes? Samen met SITE UD werken we aan een kaart van het toekomstige Groningen.

Sessie 2 gaat verder op de uitkomsten van sessie 1: Hoe faciliteren we dat? Wat is makkelijk, wat is moeilijk? Zijn er blokkades? Zijn er kansen?

Aanwezig zijn circa vijfentwintig (vertegenwoordigers) van woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven, banken, CPO-procesbelegeiders, raadsleden, adviseurs en inwoners.

Belangrijkste lessen:
-Gemengd programma is essentieel voor een leefbare, toekomstbestendige stad;
-Koppeling van (nieuwe) geldstromen van diverse (nieuwe) partijen biedt interessante financieringsoplossingen;
-Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zal in de toekomst een groter onderdeel worden van de totale woningproductie;
-Beleggers willen graag investeren in betaalbare huurwoningen, maar eerder op grootschalig niveau dan vanuit de leefkwaliteit en toekomstbestendigheid gewenst lijkt;
-Duidelijkheid in de (wijze van) financiële tegemoetkoming om aardbevingsbestendig te bouwen is noodzakelijk om de bouw van woningen op korte termijn te continueren/versnellen;
-Er zijn nog veel plekken in de stad die wachten op een goede invulling;
-Verduurzaam daar waar het kan, niet alles overal;
-Zonder werkgelegenheid, geen toekomstbestendige stad. De woonvisie kan niet los gezien worden van de economische visie op de stad.

In de eerste sessie is gesproken over de verschillende belangrijke doelgroepen waar Groningen in de toekomst voor zou moeten bouwen: senioren, éénverdieners, studenten, gezinnen en collectieve initiatieven (mensen die er bewust voor kiezen om samen te wonen en te leven). Ook werd er gesproken over locaties: op welke plekken in de stad kan nog gebouwd worden, en welke plek is geschikt voor welke doelgroep? In de tweede sessie luidt de vraag: als we kijken naar de uitkomsten uit de eerste sessie, hoe faciliteren we dat dan? Wat is er makkelijk, wat zou er moeilijk kunnen zijn? Zijn er blokkades? Zijn er kansen?

Er wordt gesproken over de besluitvorming van de te maken plannen. Door één van de deelnemers wordt gesteld dat het de taak van de gemeente is om de meningen van burgers mee te nemen in de besluitvorming voor de Woonvisie. Als dit niet gebeurt, loopt de gemeente het risico dat veel mensen het oneens zijn met de plannen die voorgesteld worden. Er wordt ook geopperd om studenten te laten meedenken over hun eigen huisvesting.

In de eerste sessie is er gesproken over het mixen van verschillende doelgroepen. Eén van de deelnemers zegt wel wat te zien in een complex waar studenten én ouderen wonen: kangoeroewoningen of misschien hofjes met een gemêleerd gezelschap, waarbij studenten ouderen kunnen helpen (en vice versa). Dit creëert ook meer wederzijds begrip. Hoe zou je dat voor elkaar kunnen krijgen? Het gaat hier om een gezamenlijke of aanvullende leefstijl, in plaats van conflicterende leefstijlen.

Een van de aanwezigen, een architect, zegt dat het  slim zou zijn om verschillende geldstromen te koppelen. Als voorbeeld geeft hij de schooluitval onder MBO-studenten. Deze is op dit moment ontzettend hoog. Wanneer middelen worden ingezet om deze uitval te voorkomen, kan later weer op hoge kosten  worden bespaard. Als er tegelijkertijd geïnvesteerd wordt in kwalitatief betere woonruimte voor jongeren en studenten kan er een kruisbestuiving plaats vinden: de positieve ontwikkelingen op het gebied van wonen en leren beïnvloeden elkaar. Deze cross-over is volgens de architect op veel plekken hard nodig.

Belangrijk in het vraagstuk over ‘gemengd bouwen’ is het schaalniveau. Moet dat worden aangepakt  op gebouwniveau? Of op gebiedsniveau? Het gaat hier niet alleen over wonen maar ook over verschillende functies. Ook de multifunctionaliteit/flexibiliteit van de te realiseren bebouwing is van belang voor de toekomstbestendigheid van het gebouw én het gebied. De gemeente vraagt zich af of dit gemengd wonen tot stand moet komen door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)-projecten, of is er wellicht een mogelijkheid om dit te realiseren met behulp van beleggers/investeerders? Een aantal beleggers/investeerders geeft aan dat zij hier positief tegenover staan, maar dat de maat belangrijk is bij hun investeringswens. Onder de institutionele beleggers is er veel investeringsbehoefte in nieuwe huurwoningen net boven de liberalisatiegrens. Maar er kan door beleggers niet geïnvesteerd worden in té kleinschalige projecten, omdat dit niet rendabel is; beheerskosten spelen hierbij ook een belangrijke rol. Een deel van het CiBoGa-terrein zou bijvoorbeeld ingericht kunnen worden met ‘middenklasse-huurwoningen’. De ontwikkelaars willen dit, maar de beleggers moeten dan mee. Wat gaat er op dit moment dan precies mis? Wat zorgt ervoor dat beleggers niet mee kunnen en/of willen in deze plannen? Een belegger in huurwoningen legt uit dat ontwikkelaars momenteel niet goed weten waar ze aan toe zijn inzake de financiële tegemoetkoming inzake aardbevingsbestendig bouwen. Hierdoor kan geen helder product aan de belegger worden aangeboden, waardoor deze afwacht en geen nieuwe projecten aanneemt. Ontwikkelaars willen daarom gegarandeerd zijn van deze financiering. Dat is op dit moment zeker niet het geval. Het zou een speerpunt van de gemeente moeten zijn om dit in goede banen te leiden.

Een medewerker van een bank merkt op dat er steeds vaker kleinere groepen mensen (zo’n 10 à 20 personen) bij zijn bank aankloppen die op zoek zijn naar financiering van een CPO-project. Zij krijgen hun woonwensen niet op een andere manier gefaciliteerd. Veel aanwezigen zouden graag zien dat er coalities gesmeed worden om dergelijke initiatieven te ondersteunen. Met name (voor)financiering en achtervangconstructies zijn van belang bij CPO. Gedacht kan worden aan een coalitie van bijvoorbeeld banken, gemeente, aannemers, woningcorporaties en procesbegeleiders. Zo’n coalitie kan de risico’s van  particulieren verlagen en kan een smeermiddel  zijn om projecten met bijzondere woonvormen te laten slagen. Fondsen van kleine beleggers zouden weinig interesse hebben in investeringen in nieuwe woonvormen: ze zijn behouden en willen bewezen succes.

Veel jonge mensen hechten minder waarde aan het bezitten van een huis en een groter wordende groep mensen is mobiel en wil dit ook blijven. Tijdens de discussie wordt er door iemand gesteld dat de kans bestaat dat er in de toekomst in Groningen steeds minder huizen gekocht  worden en steeds meer gehuurd. Dit wordt nog versterkt door het feit dat steeds minder mensen een vast contract  krijgen en dus aangewezen zijn op een huurwoning. Dit brengt de discussie weer terug bij de financiering van bouwprojecten van betaalbare huurwoningen. Beleggers willen wel, maar hebben een minimaal aantal huurwoningen per complex nodig om het beoogde rendement te kunnen behalen; dit conflicteert met de eerder benoemde wens van gemengde, kleinschalige projecten in de stad.

De vraag komt op of het goed zou zijn om het Suikerunieterrein aan de beschikbare bouwgrond toe te voegen. Zou er concurrentie ontstaan tussen de verschillende bouwgronden? Volgens sommigen zou dit in eerste instantie een aderlating kunnen worden voor Meerstad, maar komt dit op termijn wel goed. Los van het feit dat er nog vele plekken zijn in de stad is  het Suikerunieterrein volgens investeerders een prima terrein dat vraagt om ontwikkeling.  Ook het stationsgebied is een zeer interessante ontwikkellocatie. Iemand vraagt zich af of de nieuwe beschikbare bouwgronden geen Vinex-locaties worden: eerst bouwen en dan op zoek naar een bewoner? Ontwikkelaars zijn daar niet bang voor:  die tijd is voorbij. Mensen zijn steeds vaker en steeds meer geïnteresseerd in de plek, in de woonomgeving. Er wordt steeds minder gekocht om het kopen. Ook omdat het financieel lang niet meer zo aantrekkelijk is om een woning door te verkopen.

Wat is het percentage ‘bijzondere woonvormen’ in het totale nieuwbouwarsenaal van de stad Groningen, de komende tien jaar? Dit blijkt moeilijk in te schatten. Als er gekeken wordt naar het percentage ‘functieveranderingen’ in de bouw voor de komende tien jaar, ligt dit percentage dan boven de tien procent? De aanwezigen zijn het erover eens dat dit sowieso het geval zal zijn. Velen denken dat er sowieso meer vraag zal komen naar bijzondere/gezamenlijke woonvormen in de nabije toekomst.

Er zijn nog veel plekken in de stad die wachten op een goede invulling. Financieel lijkt dit geen probleem, omdat het grote aantal binnenstedelijke locaties de prijs heeft laten dalen. Ontwikkelaars geven aan ook geen problemen te zien in het aantal lege plekken.

De gemeente zou zichzelf moeten afvragen hoe duurzaam er in de toekomst gebouwd zou kunnen worden. Klanten blijken steeds meer bereid iets meer te betalen voor een duurzame woning. Hoe komt dit tot uiting in de Woonvisie? ‘Zo groen als maar kan’ wordt geroepen. Per plek verschillen de duurzaamheidsambities en –mogelijkheden.

De discussie eindigt met de constatering dat de economische positie van Groningen bij het ontwikkelen van de Woonvisie  extreem belangrijk is. Voldoende werkgelegenheid is daarbij doorslaggevend:  zonder werk, geen woningbouw.

Verslag sessie 1, Stad Maken, Symposium Wonen in Stad

Stad maken – samen investeren in de stad: Groningen zal zich, net als veel andere steden, blijven ontwikkelen. De stad zit in de lift. Maar wie gaat er waar wat doen? En sluit dat ook aan bij de behoeftes? Samen met SITE UD werken we aan een kaart van het toekomstige Groningen.

Sessie 1 concentreert zich op de vraag: Naar welk soort woningen is er behoefte in Groningen, nu, maar ook in de toekomst?

Aanwezig zijn meer dan twintig (vertegenwoordigers van)  woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven, banken, CPO-procesbegeleiders, raadsleden, adviseurs en inwoners.

Belangrijkste conclusies:
-Inzetten op gemengde programma’s in plaats van woonmilieus voor specifieke doelgroepen;
-Meer woningaanbod voor éénverdieners;
-Gezinnen binden aan je stad;
-Aanbod creëren van betaalbare huurwoningen (gebrek aan woningen die tussen de sociale en dure categorie in zitten);
-Duidelijk onderscheid in typen jongeren; onderzoek welke typen hoe en waar willen wonen om een concurrerend alternatief ten opzichte van de dure kamertjes in de binnenstad te kunnen bieden;
-De stad kent voldoende ruimte/rotte plekken om zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag de komende tien jaar te kunnen accommoderen; nog los van het Suikerunieterrein.

De voorspellingen geven aan dat Groningen er de komende tien jaar 20.000 inwoners bij zal krijgen. De vraag naar woningen voor ouderen stijgt overal in Nederland, dus ook in Groningen. Om op deze vraag in te spelen is het noodzakelijk om als gemeente, belegger, ontwikkelaar en woningcorporatie op de hoogte te zijn wat ouderen willen. Als er in de toekomst meer vraag is naar ouderenwoningen, waar kunnen deze dan het best geplaatst worden in de stad? KUUB is bezig met een project waarbij 50-plussers bij elkaar willen wonen en gezamenlijk hun toekomst willen vormgeven. Eén van de voordelen hiervan zou kunnen zijn dat bij deze mensen de zorgvraag langer uitblijft. In het verlengde daarvan zou  in de toekomst  de nadruk wellicht meer gelegd kunnen worden op het koppelen van woningen waar verschillende generaties gehuisvest zijn. Er wordt aangegeven dat senioren pas gaan verhuizen als het écht moet. Er wordt sterk betwijfeld of inwoners uit omliggende dorpen naar de stad met haar voorzieningen zouden trekken.

Een andere belangrijke en groeiende groep vormen de éénverdieners (singles/starters). Velen van hen zoeken ruimte om te wonen en te leven in de binnenstad. Onder deze groep is er veel vraag naar betaalbare kleine woningen van zo’n 60 m2 GBO met ongeveer twee slaapkamers (één slaapkamer en één extra kamer(tje) voor eventueel andere activiteiten). Op dit moment worden aan de Oosterhamrikkade koopwoningen voor éénverdieners gerealiseerd voor ca. € 100.000,- VON (vrij op naam) die erg snel worden verkocht; er is dus veel vraag naar dit soort woningen. Veel aanwezigen geven aan dat de woonbehoefte van éénverdieners een speerpunt in het woonbeleid van de gemeente zou moeten zijn.

En hoe zit het met de toekomst van huurwoningen, vooral die in de particuliere sector? Beleggers willen graag investeren in huurwoningen net boven de liberalisatiegrens, maar er is weinig ruimte dan wel ondersteuning in de stad voor de grootschaligere projecten die zij wensen. Doordat er amper in deze sector geïnvesteerd wordt, zijn deze woningen nauwelijks beschikbaar, dit in tegenstelling tot de hoeveelheid sociale huurwoningen en de vrije sectorhuur met hoge huurprijzen. Mensen die teveel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning zijn daardoor aangewezen op heel dure huurwoningen.

Het lijkt erop dat het aantal studenten in Groningen ook de komende jaren nog toeneemt. Duizenden studenten leven in verpauperde woningen. Door de toename van het aantal studenten worden ook steeds meer woningen in verschillende studentenkamers opgesplitst. Volgens veel aanwezigen komt dit momenteel te vaak voor en zou dit probleem dan ook een gemeentelijk speerpunt moeten zijn. Enerzijds zouden de slechte kwaliteit van de studentenwoningen en de studentenoverlast aangepakt moeten worden, anderzijds zou meer ruimte voor kwaliteit in de stad gecreëerd moeten worden. Hierdoor kan de stad wellicht ook meer kapitaalkrachtige mensen aan zich binden. Het vrijspelen van een statig oud pand voor een kapitaalkrachtig gezin en het bieden van een goed alternatief voor studenten elders in de stad zou een mogelijke oplossing kunnen zijn. Zo zou een studentencampus met kwalitatief goede woningen op het Zernike-terrein gerealiseerd kunnen worden, maar het is volgens sommigen de vraag of studenten daarop zitten te wachten. Veel studenten kiezen juist bewust voor een plek in of dichtbij de binnenstad, ongeacht de kwaliteit van de leefruimte. Het is mogelijk dat studenten hun te kleine, dure woonruimte willen inruilen voor een plek buiten de binnenstad, mits deze kwalitatief (veel) beter én goedkoper is; voorzieningen op de Campus zijn dan essentieel. Het aantal studentenwoningen groeit in de toekomst, maar de vraag naar studentenwoningen is vooral ook kwalitatief gericht. Een aantal mensen pleit voor meer onderzoek: hoe verleid je welke type studenten om te gaan wonen in kwalitatief betere woningen buiten de binnenstad? Beperk je ook niet alleen tot studenten, maar spreek over jongerenhuisvesting.

Veel jonge gezinnen verruilen de stad voor het ommeland, op zoek naar meer woonruimte, een grotere tuin en lagere lasten. Op dit moment is de situatie: hoe verder van het centrum, hoe hoger het segment. In de binnenstedelijke ruimte van de stad Groningen worden weinig gezinnen geaccommodeerd. Meer ruimte bieden aan (kapitaalkrachtige) gezinnen zou economisch goed zijn voor de stad. Een aantal aanwezigen wijst op de dure grond, de hoge  woningprijzen en de vele festiviteiten en evenementen in de binnenstad. Er zijn grof gezegd twee typen gezinnen: het gezin dat graag landelijk wil wonen (Meerstad) en het gezin dat juist de stedelijk dynamiek waardeert. Deze laatste groep wil echter wél een tuin en goede parkeervoorzieningen. Veel gezinnen zijn genoodzaakt om naar de rand van de stad of naar het ommeland te verhuizen om hun woonwensen te vervullen, omdat er te weinig mogelijkheden in de stad zelf zijn. Een groot aantal aanwezigen geeft aan dat de stad hen iets bijzonders zou moeten bieden, zodat het voor gezinnen aantrekkelijk genoeg wordt om zich in de binnenstad te vestigen. (Buurt)voorzieningen vlakbij zijn daarbij een noodzakelijk asset.

In het rijtje ouderen, éénverdieners, studenten en gezinnen wordt de doelgroep ‘mensen die samen willen wonen en leven’ gemist.

Op welke plekken in de stad kan er in de toekomst het best gebouwd worden? En waar voor welke doelgroep? De deelnemers wordt gevraagd dit met kleine gekleurde stickertjes op een plattegrond aan te geven. ‘Door de oogharen heen’ ontstaan cirkels in de stad: senioren en studenten in het centrum, singles/starters in de ring eromheen en gezinnen weer daaromheen. Nieuwe gezinswoningen worden bijvoorbeeld rondom het Damsterdiep geprojecteerd. Ook in Meerstad blijft toekomst voor gezinnen. Sommige woningzoekenden blijken serieus geïnteresseerd te zijn in een waterwoning in Meerstad, omdat ze daardoor geen last zouden krijgen van aardbevingen in het gebied. Een vertegenwoordiger van woningcorporatie Nijestee geeft aan dat een mix van verschillende generaties met verschillende inkomens in de toekomst ook essentieel is. De corporatie krijgt dat zonder partners echter niet meer voor elkaar door de beperkte ruimte die ze nog hebben. Nijestee wil dan ook graag in gesprek met één of meerdere partners om dergelijke plannen in de Grunobuurt te kunnen realiseren. Iemand van KUUB geeft aan dat op het Suikerunieterrein wellicht studentenwoningen gerealiseerd zouden kunnen worden, omdat dit terrein op een kleine afstand van de binnenstad ligt.

Veel aanwezigen zijn het erover eens dat de stad zélf een campus is. Zij willen graag dat er in de toekomst wordt gezorgd voor een ‘gemengde’ stad, niet alleen op de schaal van Groningen zelf, maar ook op complex-niveau. Door verschillende generaties bij elkaar te brengen en samen te laten wonen en leven (bijvoorbeeld ouderen en studenten). De vraag is: hoe krijg je dat voor elkaar? Ook zou er bij nieuwbouw meer rekening gehouden kunnen worden met multifunctionele ontwikkelingen: nu bouwen voor één enkele functie, maar wel flexibel genoeg om in de toekomst van functie te kunnen veranderen.

De sessie wordt afgesloten met de conclusie dat er nog ontzettend veel plekken in de bestaande stad wachten op een goede programmatische invulling.

Advies voor de stad

 

Aan het einde van het Woonsymposium van 19 maart vroegen we een aantal deelnemers om een advies aan de gemeente mee te geven. No. 1: Nynke Meerman, Rabobank Groningen.

 

No. 2: Rutger Hellingwerf, Bouwfonds

 

No. 3: Focus!

 

No. 4: Geurt van Randeraat, SITE Urban development

 

No. 5: Harry Leggedoor, Geveke

 

No. 6: Ellis Merkelijn,  Participatieraad van Nijestee

 

No. 7: Jose Hessink

Roeland van der Schaaf Suikerunie-1

Column: Rechtvaardigheid, kwaliteit en zeggenschap

Een groot onderdeel van de woonvisie is de positie van de sociale huurders en die van corporaties. Voor mij zijn daarbij de volgende uitgangspunten van belang:

Rechtvaardigheid
Kenmerkend voor de Nederlandse volkshuisvesting is een ruim aanbod van sociale huurwoningen voor een brede doelgroep. Dit aanbod is vaak gespreid over de stad. Het Rijksbeleid van nu is gericht op het verkleinen van de sociale huurvoorraad en het meer passend toewijzen van die voorraad aan de doelgroep. Gevolg? Meer regels, minder keuzevrijheid voor huurders en een aantasting van de ongedeelde en rechtvaardige stad. Een slechte zaak. Wat mij betreft richten we ons in Groningen daarom op het koesteren en versterken van de ongedeelde stad. Dus terughoudendheid met het verkopen van (grondgebonden) sociale huurwoningen in populaire wijken. Maar wel ruimte voor sociale huurwoningen op gewilde nieuwbouwlocaties. Rechtvaardigheid in de volkshuisvesting betekent dat ook sociale huurders keuzevrijheid hebben.

Kwaliteit
Je hoort wel eens de kritiek dat we te luxe bouwen voor de sociale huurders. Zeker nu de betaalbaarheid door crisis en rijksbeleid in de knel komt. Door niet of minder te investeren in de woningen zouden we de huren ook laag kunnen houden. Die kant moeten we niet op. Dat is de bijl aan de wortel van al het goede in onze volkshuisvesting. Goedkoop wonen is geen kunst. Goed wonen tegen een sociale prijs is dat wel. We zijn nog steeds trots op de sociale huurwoningen uit de jaren 30. Toen werd er uit overtuiging kwaliteit gebouwd. Dat moeten we ook nu doen. Bijvoorbeeld door te investeringen in energiebesparing. Hierdoor zorgen we voor structureel lagere woonlasten en wooncomfort.

Zeggenschap
Het debat over de positie van de corporaties zit gevangen in de eendimensionale tegenstelling tussen overheid en markt. Ik vind dat we daarbij vergeten dat corporaties ook een alternatief voor de markt en overheid zouden kunnen worden. Wat mij betreft functioneren de corporaties in de stad al deels als alternatief voor overheid en markt. Dat heeft in NLA verband al mooie resultaten opgeleverd. Maar de corporaties zouden dit verder door kunnen zetten door op zoek te gaan naar samenwerkingsvormen waarbij mensen meer zeggenschap over de eigen woon- en leefomgeving krijgen.  Bijvoorbeeld op het gebied van energievoorziening, leefbaarheid en het ontwikkelen van de bebouwde omgeving. Om daar te komen zouden corporaties moeten democratiseren en decentraliseren. Corporaties zouden zich kunnen ontwikkelen tot in de lokale samenleving gewortelde organisaties die meer ‘van onderop’ worden bestuurd. In wezen een vergelijkbare ontwikkeling die we als gemeente willen maken met het gebiedsgericht werken, de wijkwethouders en festivals als Let’s Gro.

Ik zou in Groningen de corporaties daarom willen uitdagen om weer voorop te lopen:

  • Maak energiecorporaties, waardoor huurders onafhankelijk worden van energiereuzen!
  • Laat huurders zelf keuzes maken in onderhoudsbudgetten.
  • Daag studerende huurders uit om hun talent voor de wijk in te zetten.
  • Start een CPO-project met sociale huurders!
  • Maar blijf ook partner van de gemeente in leefbaarheid en het sociale domein.

Voor een rechtvaardige stad is goede volkshuisvesting onmisbaar. Dit betekent keuzevrijheid, goed betaalbaar wonen en zeggenschap over leefomgeving en investeringen voor iedereen.

Door: Roeland van der Schaaf, wethouder Wonen en Stadsontwikkeling

 

Column: Stadjers, verenigt U!

Als niet-Groninger heeft het mij altijd verrast hoe sterk de mening van de Groninger is als het gaat om de toekomst van haar stad. Zoals er 16 miljoen bondscoaches zijn die het beste voor hebben met het Nederlands elftal, zo zijn er 200 duizend wethouders Stadsontwikkeling die het beste voor hebben met hun stad Groningen. Daarmee zijn er ook circa 200 duizend verschillende inzichten, echter grotendeels met één gemene deler: de liefde voor wat de stad is en vooral was. Hierdoor wordt er vaak met argus-ogen naar verandering gekeken. Past een nieuwe ontwikkeling wel in deze mooie stad of zorgt het voor een verslechtering van het huidige prettige leefmilieu? Groningers houden van hun stad: in een onderzoek van eind 2013 onder 83 Europese steden staan de Stadjers in het bovenste rijtje wat betreft hun tevredenheid over hun stad, samen met Kopenhagen, Aalborg, Hamburg, Zurich en Oslo. Een mooi rijtje om tussen te staan. En wat goed is, wil je behouden. ‘Never change a winning team’, zou de bondscoach zeggen.

Maar niets doen is geen optie. De stad Groningen is niet alleen aantrekkelijk door wat zij reeds is, maar ook door de vernieuwing en innovatie die zij durft aan te gaan.  Het Groninger Museum, dat de stad nationaal én internationaal op de kaart heeft gezet, zou er nooit gekomen zijn zonder een gezonde dosis lef en doorzettingsvermogen. Hetzelfde geldt voor Eurosonic-Noorderslag waar menig Groninger met recht trots op is. De universiteit en hogeschool blijven aantrekkelijk voor grote groepen (internationale) studenten, door continu voorop te willen lopen in haar onderzoek en onderwijs, maar ook in de faciliteiten voor haar studenten, onderzoekers en medewerkers. Uiteraard moeten we zuinig omgaan met de beperkte locaties in de Compacte Stad en moeten we alleen de gewenste veranderingen ruimte geven om zich te manifesteren. En wie weet nu beter wat het beste is voor de stad Groningen dan haar eigen inwoners: de vooruitstrevende Stadjer. Edoch: we hebben net geconstateerd dat er nogal wat verschillende inzichten zijn…Ook op macroniveau zorgen veranderingen voor belangrijke positieve ontwikkelingen. De burger komt weer centraal te staan, in ons specifieke geval eveneens in de stadsontwikkeling. Alle betrokken partijen luisteren weer (vrijwillig dan wel gedwongen) naar degene voor wie de stad uiteindelijk ontwikkeld wordt: de inwoners en ondernemers zelf. Dat betekent ook een nieuwe rol voor die mensen: vanaf de zijlijn roepen bleek een stuk makkelijker dan mee mogen spelen in het veld! De Stadjers kunnen hier, wat betreft de woningmarkt, nog actiever op inspelen: de afgelopen jaren zijn er in Groningen spaarzaam particuliere wooninitiatieven gerealiseerd. Ook ten opzichte van andere steden in Nederland is het zogenaamd (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in Groningen niet hoog. Juist deze tijd biedt mogelijkheden om als Groninger niet alleen mee te denken over de stad, maar vooral ook mee te doen! Alleen of samen, een particulier initiatief dat ontstaan is om prettig te kunnen leven in de stad, kan toch bijna niet anders zijn dan een verrijking voor het mooie Groningen?

De bal ligt bij u. Welke plekken in Groningen zouden aangepakt moeten worden? Welke kansen ziet u? En in hoeverre kunt u, samen met uw vrienden, buren, tennisteam, biljartvereniging, huisgenoten of mede-Stadjers juist daar uw dromen mogelijk maken? De gemeente staat open om met u de mogelijkheden te onderzoeken. Naar de mensen die ook echt mee willen werken aan de ontwikkeling van de stad wordt ook echt geluisterd. Dat scheelt weer bij het filteren van die 200 duizend meningen…

Stadjers, verenigt u en draag samen bij aan het behoud, maar vooral ook aan de positieve verandering van uw unieke, mooie stad!

Door: Coen-Martijn Hofland
Gebiedsontwikkelaar SITE urban development.

 

 

lr artist impr pure basic

Column: Home sweet home

‘Home sweet home’ is niet zomaar een kreet. Iedereen kent het prettige gevoel om thuis te komen en zich weer thuis te voelen. Daarin zit wel een nuance. Een huis staat op een plek in een omgeving, en juist die omgeving bepaalt of je je echt prettig voelt. Elk individu kan zijn of haar eigen plek vormgeven. Maar op de dynamiek in de omgeving heb je minder invloed. Dit betekent ook dat over de invulling van de omgeving goed moet worden nagedacht. Op de ene locatie versterkt alleen wonen de identiteit van de plek terwijl de woonfunctie in de binnenstad juist baat kan hebben bij de aanwezigheid van cultuur en onderwijsvoorzieningen. Door het hier van tevoren met elkaar over te hebben, ontstaat een beter beeld van de locaties en kan de consument ook bewust kiezen.

Wonen in de stad moet veel meer dan nu als een economische drager worden gezien. Elke nieuwe bewoner investeert, al is het maar via de dagelijkse boodschappen, en maakt gebruik van diensten en voorzieningen, waaronder ook de openbare ruimte. Ook zijn steeds meer woonconsumenten tevens zelfstandige ondernemers en hebben belang bij een omgeving die daarbij kan faciliteren.

Het huis wordt, niet alleen gedwongen door de verscherpte hypotheekeisen, als een investering gezien. Was het tot een paar jaar geleden nog zo dat het min of meer een automatisme was dat de woningprijzen zouden stijgen, nu is dat niet meer het geval. De consument is dan ook terecht kritisch over zijn woning en woonomgeving. Als gebieds- en vastgoedontwikkelaar snappen we dat, en voordat we tot planontwikkeling overgaan betrekken we actief burgers en consumenten bij het ontwikkelen van leefomgevingen.

Wonen in de stad Groningen is vaak wonen in een dynamische omgeving. De uitdaging is om de kwaliteiten van de stad te combineren met het kwaliteit van leven. Daarbij gaat het niet om meer woningen, het gaat juist om betere woningen die toekomstbestendig zijn. De consument vraagt om kwaliteit en flexibiliteit. De flexibiliteit zit hem in de mogelijkheden om je eigen woning te maken, maar impliceert ook bewegingsruimte, zowel intern als extern. Werken op de laptop in de keuken is net zo gewoon als een eettafel als bureau gebruiken. Van monofunctioneel als multifunctioneel. Het is niet voor niets dat Ikea en VT-wonen zeer succesvol zijn en inspelen op de marktontwikkelingen. Weten wat de klant wil en hiernaar luisteren is dan ook een belangrijke voorwaarde voor een succesvolle woningbouwontwikkeling. De uitdaging bestaat er dan uit om van je klant ambassadeurs te maken.

De consument is op zoek naar balans, niet alleen in zijn/haar leven, maar ook voor zijn/haar woonplek. Je écht thuis voelen. De uitdaging is om een ontspannen sfeer te creëren, zowel in de woning als in de openbare ruimte. Waar Groningen voor staat is om hierin een weg te vinden, waarbij de geschiedenis van een plek in combinatie met de toekomstige functies en nieuwe woontrends een uitdaging vormen.

Zoals de deurmat voor de voordeur en het wonen in de stad moet zijn.

Welkom!

Door: André la Rivière, projectontwikkelaar AM BV

DSCN4639

Bram breekt in: Goede Buren

Nu de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) tot een einde is gekomen en de laatste vinex-wijken zijn gebouwd, lijkt er niet alleen een einde te zijn gekomen aan een tijdperk maar ook aan een ideologie. Het massale uitrollen van complete wijken is niet alleen economisch moeilijk te realiseren, ook het achterliggende gedachtegoed is niet meer van deze tijd.

Cultuuromslag
Goedkope betaalbare woningen voor het gezin als hoeksteen van de samenleving hebben lange tijd een doel gediend, maar zo halverwege de jaren tien van deze eeuw zijn de woonwensen sterk veranderd. Dat heeft te maken met het feit dat er lang wordt gewacht met het stichten van een gezin en dat bijvoorbeeld het bezit van een auto allang geen vanzelfsprekendheid meer is.

De bouw moet  kleinschaliger omdat het geld op is en het moet duurzamer omdat we onze eigen verantwoordelijkheid moeten nemen. Wat dat betreft biedt de crisis juist allerlei nieuwe mogelijkheden en kan er een gevarieerder idee van woningbouw ontstaan met veel ruimte voor particulier initiatief.

Ontwikkelen, bouwen en een gemeenschap creëren. Het is niet gemakkelijk, maar er zijn steeds meer mensen die het willen. Ik praat erover met Yvonne Geerdink (53) die momenteel met vrienden een project realiseert aan de Oosterkade. Ze staat op het punt naar Tanzania te vertrekken om daar te kijken hoe het ervoor staat met de bouw van een verpleeghuis dat ze samen met anderen ondersteunt. Yvonne is gestopt met haar vaste baan en werkt nu als freelancer. Ze is nog nooit zo druk geweest.

Heft in eigen handen
‘Waar kwam het idee vandaan om zelf voor projectontwikkelaar te spelen?’ Yvonne: ‘We dachten met een groepje vrienden dat het leuk zou zijn om bij elkaar in de buurt te wonen en een aantal collectieve ruimtes te realiseren. Goede buren heb je nodig, dus die kun je dan maar beter zelf uitkiezen. We kunnen dan gezamenlijk problemen te lijf gaan. Mocht zorg aan de orde komen, dan zullen we die ook gezamenlijk gaan organiseren.’

De logeerkamer wordt door de ‘De Buren’ al gekscherend aangeduid als de verpleegkamer. Daar zou eventueel een ‘care-taker’ kunnen inwonen, als er behoefte komt aan verzorging. ‘In de tussentijd zou die logeerkamer ook nog dienst kunnen doen als naai-atelier. We laten dat open en het mooie is dat iedereen het vertrouwen heeft dat het goed komt.’ Het hele ontwikkelproces doet de groep zelf. Daarnaast worden ideeën over de woning uitgewisseld en wordt er nagedacht over welke dingen er zelf gedaan kunnen worden en wat door de aannemers moet worden gedaan. Het sanitair gaan ze bijvoorbeeld zelf doen. ‘We speuren internet af naar een partij wc-potten en zetten die er zelf in. Dat kun je weer van de begroting afstrepen.’

Procesbegeleiding
Yvonne vertelt dat veel mensen dromen van wat vereniging De Buren aan het doen is, maar dat niet iedereen het voor elkaar krijgt. ‘Het belangrijkste bij zo’n gezamenlijk project is vertrouwen. Je moet onafhankelijk genoeg zijn om je afhankelijk op te stellen.’ Ze bedoelt daarmee te zeggen dat je geen moeite moet hebben om bepaalde ruimtes met elkaar te delen. ’We hebben een wasruimte met twee wasmachines en twee drogers. Er komt een werkplaats en een sauna, een bibliotheek en een dakterras. Dat zijn de gezamenlijke ruimtes. Op die manier kunnen de zes appartementen relatief klein gehouden worden.’

Van Yvonne begrijp ik dat de leden van de woongroep heel wat nuttige kwaliteiten in huis hebben. Zij is zelf bouwkundige en andragoog. Ze begeleidt het proces van wat zij noemt ‘samen denken en dromen’. Er is een architect-bouwkundige in het clubje die de projectleiding van het bouwproject doet. Een bouwfysicus heeft zich als installatie-adviseur opgeworpen. ’Ja, en dan hebben we nog een wetenschapsfilosoof in huis en een aantal artsen, een fysiotherapeut, een verpleegkundige en een econoom. Met allemaal een behoorlijke hoeveelheid werk- en levenservaring.’

Als het gebouw er is, dan kan veel vanuit het huis zelf gemaakt worden. In de groep zijn genoeg klussers om in de werkplaats dingen te kunnen maken en repareren. ‘Zelf aan de slag gaan met je woonbehoefte is een uitvloeisel van de participatiesamenleving te noemen. De maatschappelijke trend is dat je voor jezelf moet kunnen zorgen. Nu en op termijn.’

Yvonne denkt dat er veel meer van dit soort gezamenlijke projecten opgestart zullen worden. ‘Vermoedelijk zullen er nieuwe organisaties komen die niet alleen woonwensen kunnen realiseren, maar deze ook kunnen begeleiden in het sociale proces. Uiteindelijk is de vraag, “hoe ga je samenleven?”, heel belangrijk.’

Na anderhalf uur praten nemen we afscheid. Yvonne moet haar koffer nog pakken voor Tanzania en ik rij naar de Oosterkade om een foto te maken van de bouwplaats. Onwillekeurig kijk ik om me heen en speur naar een droomlocatie waar ik zelf een gebouw neer zou willen zetten.  Zelf bouwen is een aanstekelijke gedachte.

Door Bram Esser

In opdracht van Platform GRAS en de gemeente Groningen gaat filosoof en publicist Bram Esser op zoek naar visies, plannen, ervaringen en meningen over het wonen in de stad Groningen. Hij speurt, bezoekt, vraagt en interviewt.

Meer lezen:
http://tegenlicht.vpro.nl/afleveringen/2013-2014/bouw-t-zelf.html
http://www.kuub.info/
http://www.verkeerdgeleverd.nl/