Verslag sessie 2, Stad Maken, Symposium Wonen in Stad

Stad maken – samen investeren in de stad: Groningen zal zich, net als veel andere steden, blijven ontwikkelen. De stad zit in de lift. Maar wie gaat er waar wat doen? En sluit dat ook aan bij de behoeftes? Samen met SITE UD werken we aan een kaart van het toekomstige Groningen.

Sessie 2 gaat verder op de uitkomsten van sessie 1: Hoe faciliteren we dat? Wat is makkelijk, wat is moeilijk? Zijn er blokkades? Zijn er kansen?

Aanwezig zijn circa vijfentwintig (vertegenwoordigers) van woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven, banken, CPO-procesbelegeiders, raadsleden, adviseurs en inwoners.

Belangrijkste lessen:
-Gemengd programma is essentieel voor een leefbare, toekomstbestendige stad;
-Koppeling van (nieuwe) geldstromen van diverse (nieuwe) partijen biedt interessante financieringsoplossingen;
-Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zal in de toekomst een groter onderdeel worden van de totale woningproductie;
-Beleggers willen graag investeren in betaalbare huurwoningen, maar eerder op grootschalig niveau dan vanuit de leefkwaliteit en toekomstbestendigheid gewenst lijkt;
-Duidelijkheid in de (wijze van) financiële tegemoetkoming om aardbevingsbestendig te bouwen is noodzakelijk om de bouw van woningen op korte termijn te continueren/versnellen;
-Er zijn nog veel plekken in de stad die wachten op een goede invulling;
-Verduurzaam daar waar het kan, niet alles overal;
-Zonder werkgelegenheid, geen toekomstbestendige stad. De woonvisie kan niet los gezien worden van de economische visie op de stad.

In de eerste sessie is gesproken over de verschillende belangrijke doelgroepen waar Groningen in de toekomst voor zou moeten bouwen: senioren, éénverdieners, studenten, gezinnen en collectieve initiatieven (mensen die er bewust voor kiezen om samen te wonen en te leven). Ook werd er gesproken over locaties: op welke plekken in de stad kan nog gebouwd worden, en welke plek is geschikt voor welke doelgroep? In de tweede sessie luidt de vraag: als we kijken naar de uitkomsten uit de eerste sessie, hoe faciliteren we dat dan? Wat is er makkelijk, wat zou er moeilijk kunnen zijn? Zijn er blokkades? Zijn er kansen?

Er wordt gesproken over de besluitvorming van de te maken plannen. Door één van de deelnemers wordt gesteld dat het de taak van de gemeente is om de meningen van burgers mee te nemen in de besluitvorming voor de Woonvisie. Als dit niet gebeurt, loopt de gemeente het risico dat veel mensen het oneens zijn met de plannen die voorgesteld worden. Er wordt ook geopperd om studenten te laten meedenken over hun eigen huisvesting.

In de eerste sessie is er gesproken over het mixen van verschillende doelgroepen. Eén van de deelnemers zegt wel wat te zien in een complex waar studenten én ouderen wonen: kangoeroewoningen of misschien hofjes met een gemêleerd gezelschap, waarbij studenten ouderen kunnen helpen (en vice versa). Dit creëert ook meer wederzijds begrip. Hoe zou je dat voor elkaar kunnen krijgen? Het gaat hier om een gezamenlijke of aanvullende leefstijl, in plaats van conflicterende leefstijlen.

Een van de aanwezigen, een architect, zegt dat het  slim zou zijn om verschillende geldstromen te koppelen. Als voorbeeld geeft hij de schooluitval onder MBO-studenten. Deze is op dit moment ontzettend hoog. Wanneer middelen worden ingezet om deze uitval te voorkomen, kan later weer op hoge kosten  worden bespaard. Als er tegelijkertijd geïnvesteerd wordt in kwalitatief betere woonruimte voor jongeren en studenten kan er een kruisbestuiving plaats vinden: de positieve ontwikkelingen op het gebied van wonen en leren beïnvloeden elkaar. Deze cross-over is volgens de architect op veel plekken hard nodig.

Belangrijk in het vraagstuk over ‘gemengd bouwen’ is het schaalniveau. Moet dat worden aangepakt  op gebouwniveau? Of op gebiedsniveau? Het gaat hier niet alleen over wonen maar ook over verschillende functies. Ook de multifunctionaliteit/flexibiliteit van de te realiseren bebouwing is van belang voor de toekomstbestendigheid van het gebouw én het gebied. De gemeente vraagt zich af of dit gemengd wonen tot stand moet komen door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)-projecten, of is er wellicht een mogelijkheid om dit te realiseren met behulp van beleggers/investeerders? Een aantal beleggers/investeerders geeft aan dat zij hier positief tegenover staan, maar dat de maat belangrijk is bij hun investeringswens. Onder de institutionele beleggers is er veel investeringsbehoefte in nieuwe huurwoningen net boven de liberalisatiegrens. Maar er kan door beleggers niet geïnvesteerd worden in té kleinschalige projecten, omdat dit niet rendabel is; beheerskosten spelen hierbij ook een belangrijke rol. Een deel van het CiBoGa-terrein zou bijvoorbeeld ingericht kunnen worden met ‘middenklasse-huurwoningen’. De ontwikkelaars willen dit, maar de beleggers moeten dan mee. Wat gaat er op dit moment dan precies mis? Wat zorgt ervoor dat beleggers niet mee kunnen en/of willen in deze plannen? Een belegger in huurwoningen legt uit dat ontwikkelaars momenteel niet goed weten waar ze aan toe zijn inzake de financiële tegemoetkoming inzake aardbevingsbestendig bouwen. Hierdoor kan geen helder product aan de belegger worden aangeboden, waardoor deze afwacht en geen nieuwe projecten aanneemt. Ontwikkelaars willen daarom gegarandeerd zijn van deze financiering. Dat is op dit moment zeker niet het geval. Het zou een speerpunt van de gemeente moeten zijn om dit in goede banen te leiden.

Een medewerker van een bank merkt op dat er steeds vaker kleinere groepen mensen (zo’n 10 à 20 personen) bij zijn bank aankloppen die op zoek zijn naar financiering van een CPO-project. Zij krijgen hun woonwensen niet op een andere manier gefaciliteerd. Veel aanwezigen zouden graag zien dat er coalities gesmeed worden om dergelijke initiatieven te ondersteunen. Met name (voor)financiering en achtervangconstructies zijn van belang bij CPO. Gedacht kan worden aan een coalitie van bijvoorbeeld banken, gemeente, aannemers, woningcorporaties en procesbegeleiders. Zo’n coalitie kan de risico’s van  particulieren verlagen en kan een smeermiddel  zijn om projecten met bijzondere woonvormen te laten slagen. Fondsen van kleine beleggers zouden weinig interesse hebben in investeringen in nieuwe woonvormen: ze zijn behouden en willen bewezen succes.

Veel jonge mensen hechten minder waarde aan het bezitten van een huis en een groter wordende groep mensen is mobiel en wil dit ook blijven. Tijdens de discussie wordt er door iemand gesteld dat de kans bestaat dat er in de toekomst in Groningen steeds minder huizen gekocht  worden en steeds meer gehuurd. Dit wordt nog versterkt door het feit dat steeds minder mensen een vast contract  krijgen en dus aangewezen zijn op een huurwoning. Dit brengt de discussie weer terug bij de financiering van bouwprojecten van betaalbare huurwoningen. Beleggers willen wel, maar hebben een minimaal aantal huurwoningen per complex nodig om het beoogde rendement te kunnen behalen; dit conflicteert met de eerder benoemde wens van gemengde, kleinschalige projecten in de stad.

De vraag komt op of het goed zou zijn om het Suikerunieterrein aan de beschikbare bouwgrond toe te voegen. Zou er concurrentie ontstaan tussen de verschillende bouwgronden? Volgens sommigen zou dit in eerste instantie een aderlating kunnen worden voor Meerstad, maar komt dit op termijn wel goed. Los van het feit dat er nog vele plekken zijn in de stad is  het Suikerunieterrein volgens investeerders een prima terrein dat vraagt om ontwikkeling.  Ook het stationsgebied is een zeer interessante ontwikkellocatie. Iemand vraagt zich af of de nieuwe beschikbare bouwgronden geen Vinex-locaties worden: eerst bouwen en dan op zoek naar een bewoner? Ontwikkelaars zijn daar niet bang voor:  die tijd is voorbij. Mensen zijn steeds vaker en steeds meer geïnteresseerd in de plek, in de woonomgeving. Er wordt steeds minder gekocht om het kopen. Ook omdat het financieel lang niet meer zo aantrekkelijk is om een woning door te verkopen.

Wat is het percentage ‘bijzondere woonvormen’ in het totale nieuwbouwarsenaal van de stad Groningen, de komende tien jaar? Dit blijkt moeilijk in te schatten. Als er gekeken wordt naar het percentage ‘functieveranderingen’ in de bouw voor de komende tien jaar, ligt dit percentage dan boven de tien procent? De aanwezigen zijn het erover eens dat dit sowieso het geval zal zijn. Velen denken dat er sowieso meer vraag zal komen naar bijzondere/gezamenlijke woonvormen in de nabije toekomst.

Er zijn nog veel plekken in de stad die wachten op een goede invulling. Financieel lijkt dit geen probleem, omdat het grote aantal binnenstedelijke locaties de prijs heeft laten dalen. Ontwikkelaars geven aan ook geen problemen te zien in het aantal lege plekken.

De gemeente zou zichzelf moeten afvragen hoe duurzaam er in de toekomst gebouwd zou kunnen worden. Klanten blijken steeds meer bereid iets meer te betalen voor een duurzame woning. Hoe komt dit tot uiting in de Woonvisie? ‘Zo groen als maar kan’ wordt geroepen. Per plek verschillen de duurzaamheidsambities en –mogelijkheden.

De discussie eindigt met de constatering dat de economische positie van Groningen bij het ontwikkelen van de Woonvisie  extreem belangrijk is. Voldoende werkgelegenheid is daarbij doorslaggevend:  zonder werk, geen woningbouw.