Verslag sessie Betaalbaarheid, Symposium Wonen in Stad

Wat is betaalbaarheid?

Tijdens de sessie Betaalbaarheid zijn vertegenwoordigers van verschillende partijen aanwezig: huurdersraden, corporaties en diverse raadsleden.  Marcel Tankink, die als gespreksleider optreedt, start daarom met het maken van een begrippenkaart: Wat is betaalbaarheid eigenlijk?

Objectief: vanuit het wettelijk kader zijn woningen onder de € 710,68 sociale huurwoningen. Wanneer we de huurtoeslaggrens aanhouden hebben we het over woningen tot €567 (kale huur).
Subjectief: naast huur bepalen ook de energierekening en de gemeentelijke woonlasten de betaalbaarheid van wonen in Groningen. Een woonquote-beleid van bijvoorbeeld 30% kan als afwegingskader worden gebruikt. Corporaties kunnen hier hun eigen invulling aan geven. Dit betekent gericht kijken naar prijs/kwaliteit verhouding per complex.

De centrale opgave voor Groningen wordt breed gedeeld: we zien een fors groeiende doelgroep en de spanning op de woningmarkt neemt toe. Wellicht dat de druk nu nog mee valt (we laten bijvoorbeeld de Woningwetcijfers zien) maar dat deze in de toekomst gaat ontstaan is evident. Dit komt mede door de inkomens die dalen en de huurverhogingen die toenemen.

Tegelijk is het instrumentarium om hier iets aan te doen beperkt door afnemende investeringscapaciteit bij corporaties.

Daarom:
1)  Keuzes zijn noodzakelijk
2)  Discussie keuzevrijheid huurders
3)  Ambitieniveau duurzaamheid

1) Keuzes zijn noodzakelijk
Werken aan een woonquote van rond de 30% vraagt om investeren in het behoud van lage woonlasten, zowel de huur, de energierekening en de gemeentelijke woonlasten.

De volgende vier instrumenten kunnen woonlasten betaalbaar houden:
–   Verduurzaming van de voorraad
–   Investeren in nieuwbouw jongerenhuisvesting
–   Doorstroming bevorderen
–   Huurprijs laag houden

De vraag ‘Waar zou u op inzetten en waarin zou u als corporatie investeren?’ levert bovenstaand beeld op.  Waar in sessie 1 wordt ingezet op doorstroming, wordt in sessie 2 het meeste geld ingezet op energiezuinige woningen. Het is duidelijk; een eenduidig antwoord is er niet. Dat geldt ook voor de vraag; ‘Waar zou u in ieder geval niet in investeren?’ Waar nieuw bouwen voor jongeren en verduurzaming van de voorraad gaat om investeren in de stenen, vraagt doorstroming en behoud van lage huurprijzen om investeringen en uitvoering van beleid.

2) Discussie keuzevrijheid huurders
De ‘passendheidstoets’ die er vanuit het Rijk komt, gaat zorgen voor schotten. De aanwezigen vinden het belangrijk om binnen die kaders keuzevrijheid in Groningen te behouden. Inwoners moeten zelf kunnen kiezen voor relatief hoge of lage woonlasten. De schotten van de passendheidstoets zorgen er wel voor dat aan de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag geen woning meer mag worden toegewezen boven de €567,-. Deze huurders zullen minder keuzevrijheid  krijgen. Dit vraagt om voldoende voorraad onder de €567,-.

Doorstroming kan zorgen voor het vrijkomen van deze woningen (onder de €567,-). Maar hoe verleiden we deze zittende huurders om door te stromen? Niet door het harmoniseren van de huren bij mutatie. Dat is nl. één van de redenen dat huurders  in de huidige woning blijven wonen. Daarnaast zijn bewoners ook gehecht aan de omgeving waarin ze wonen, dit vraagt om bouwen in de eigen buurt. Een gericht aanbod, in de eigen buurt waarbij harmonisatie van de huren geen roet in het eten gooit. Voorheen was dit – bijbouwen in het hoge segment op wijkniveau – ook altijd beleid en dat heeft goed gewerkt. Zo kunnen huurders verleid worden de stap te maken naar een nieuwe woning en zo voorraad vrij te spelen in de betaalbare huur.

3) Ambitie niveau duurzaamheid
Bij verduurzaming van de bestaande voorraad is het de vraag of beter ingezet kan worden  op topkwaliteit voor een klein deel van de voorraad of juist een paar stappen te maken voor een groot deel van de woningen. De aanwezigen zijn het erover eens dat het én/én moet zijn. Een innovatie zoals ‘nul op de meter’ is een goede ontwikkeling, maar niet meteen voor alle woningen geschikt. Daarnaast moeten meters worden gemaakt met een gemiddelde kwaliteit. De vertegenwoordigers van de huurdersraden wijzen erop dat de bewoners bij dit proces betrokken moeten worden. Voor mensen die al op leeftijd zijn, is het minder aantrekkelijk om nog een forse investering te doen. De investering weegt dan niet op tegen het rendement.

Concluderend is het behoud van keuzevrijheid binnen de door het Rijk geplaatste schotten een belangrijke waarde in Groningen. Voor inwoners moet het, ongeacht leeftijd, aantrekkelijk zijn om te verhuizen en te investeren in duurzaamheid. Om het wonen betaalbaar te houden moeten er keuzes worden gemaakt in het gebruik van de aanwezige lokale instrumenten.

Op en in welk instrumentarium zouden gemeente en corporaties wat u betreft moeten sturen en investeren? Wij zijn benieuwd naar uw reactie.

 

 

 

 

Een gedachte over “Verslag sessie Betaalbaarheid, Symposium Wonen in Stad

  1. Door de vraag te stellen hoe zittende bewoners verleid kunnen worden om door te stromen impliceert dat deze mogelijkheid er is. Dat is er (in ons geval) niet. Omdat ‘wonen’ een basisbehoefte is, vind ik dat wonen betaalbaar moet zijn. Luxeartikelen als een auto mogen beprijsd worden. Wonen niet. We willen niet het grootste deel aan het inkomen kwijt zijn aan huur of een premie. Zelf huren wij (tweeverdieners) op dit moment een sociale huurwoning met een gezamelijk inkomen dat ver boven de inkomensgrens ligt. We wonen in een buurt die niet past bij onze levensstijl. Wij zijn typische scheefwoners. We willen graag verhuizen. We willen groter wonen en het liefst iets kopen. Kopen mag echter niet; banken eisen een vaste aanstelling en de overheid stimuleert om leningen voor de studie af te sluiten. Wat er niet gecommuniceerd wordt is dat de studieschuld nogal drukt op de hypotheekmogelijkheden. In ons geval kunnen we hierdoor 80 duizend euro (!) minder lenen (wat overigens veel minder is dan de studieschuld). Dit is het verschil tussen die leuke twee-onder-een-kapper en een klein appartement drie-hoog. Zouden we we voor hetzelfde premiebedrag iets willen huren, dan is dit minimaal heb dubbele dan dat we op dit moment aan huurlasten betalen. Dit omdat we in de vrije sector moeten shoppen. Het gebrek aan woningen in die sector en de hoge vraag werken prijsopdrijvend. Dit willen we niet betalen aan woonlasten. 200 euro méér maandlasten voor wonen? Prima. Maar niet het dubbele van wat we nu betalen. We blijven dus tegen onze zin zitten waar we zitten. We kunnen niet voor een schappelijke prijs iets kopen of huren. De gevolgen voor de net-niet generatie (jong afgestudeerden met steeds tijdelijke aanstellingen). Wat zouden de gemeente en corporaties kunnen doen om deze groep te faciliteren? Zorgen voor ten minste voldoende aanbod voor doorstromers. Concurreer met de vrije sector. Zorg dat de markt haar werk kan doen door de concurrentie aan te gaan. Dit werkt prijsverlagend. We willen geen 1000-1100 euro per maand aan kale huur betalen voor een mooie doorgroeiwoningen in de vrije sector. Dit zijn geen realistische bedragen in Groningen. Dit moet lager kunnen.

Reacties zijn gesloten.